Actuellement, la colocation ne bénéficie d’aucune législation particulière, ce qui pourrait n'être que provisoire, si l'on tient compte de la diffusion de ce mode de location et du besoin croissant de règles précises encadrant cette pratique. Pour le moment, la colocation obéit aux obligations légales encadrant plus généralement la location, fixées principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont nous vous proposons de retrouver les principales dispositions adaptées à la colocation.

Quel bail pour les colocataires ?

Il arrive encore très souvent que des colocataires n'apparaissent pas sur les baux de location. La colocation est alors officieuse. Cette situation semble présenter des avantages immédiats pour les colocataires, à commencer par la liberté de quitter rapidement la colocation, sans préavis. Mais il est de notre devoir de vous mettre en garde contre ce genre de pratique.

En effet, il ne faut pas perdre de vue que le bail sert avant tout à protéger les colocataires. De quoi les protéger ? Tout d'abord du bailleur et aussi des autres colocataires. N'oubliez pas que si vous n'apparaissez pas sur le bail, vous n'avez aucune existence officielle et donc si, pour une raison ou pour une autre, vos colocataires ou votre propriétaire décide de vous exclure de votre logement sans préavis et sans vous rendre les affaires que vous y avez entreposées, ils peuvent le faire ! Ce n'est pas très moral, mais juridiquement, vous ne disposez pas de preuve de votre participation à la location.

D'autre part, le bail engage la responsabilité de chaque colocataire, ce qui évite que l'un d'entre eux n'ait l'idée de partir sans payer les frais qui lui reviennent, tandis qu'un autre endosserait toutes les responsabilités juridiques de la tenue du logement...

Enfin, en apparaissant sur le bail, vous pourrez justifier d'un logement, ce qui est toujours utile, à commencer pour pouvoir prétendre aux différentes aides au logement !

Le bail de colocation doit répondre aux mêmes mesures que celui de location défini par la loi de juillet 1989, dont l'obligation du dépôt d'un préavis avec un délai de trois mois avant le départ d'un colocataire.

Une disposition particulière à la colocation : la clause de solidarité.

Le principe de solidarité s'applique de manière automatique entre les concubins mariés ou pacsés. Comme ce n'est pas le cas des colocataires, la loi prévoit la possibilité pour les propriétaires d'ajouter une clause spécifique à leur bail de colocation : la clause de solidarité. Cette clause spécifie que tous les colocataires sont individuellement redevables de la totalité du loyer de la location. Cette clause permet évidemment aux propriétaires de se mettre à l'abri d'impayés partiels mais aussi de se retourner contre un seul des colocataires en cas de désaccord ! A charge ensuite de ce dernier de se retourner contre ses colocataires... 

Cette clause appelle donc à la vigilance des colocataires, notamment dans le choix de leurs partenaires. Et ce d'autant plus que la clause de solidarité ne prend pas fin avec le départ du colocataire, mais court jusqu'à la fin du bail, qui dure généralement trois ans. A votre départ d'une colocation, il est donc important de veiller à demander à votre propriétaire de vous défaire de cet engagement.

Le même principe peut par ailleurs s'appliquer aux cautions, qui sont dites solidaires et qui, de ce fait, s'engagent aussi sur la totalité du loyer (à moins que la caution soit dite "simple" et qu'elle ne s'engage que sur la quote-part du loyer due par le colocataire).

Enfin, soyez attentif à la lecture du bail, car la clause de solidarité n'est pas forcément exprimée de manière explicite, il suffit qu'il soit précisé que chacun des colocataires est tenu responsable de la totalité des loyers et de toute somme due au propriétaire jusqu'à l'expiration du bail.

Le départ d'un colocataire

Le départ d'un colocataire est un cas qui présente beaucoup de risques de conflit. Tout d'abord, le sortant doit s'acquitter d'un préavis d'un délai de trois mois durant lesquels il doit continuer à payer sa part du loyer. Ce sera le moment pour lui de bien vérifier qu'il se défait de la clause de solidarité et pour les autres de recruter un nouveau candidat (trouver un remplaçant permet d'ailleurs de rassurer le propriétaire qui mettra plus facilement fin à la clause de solidarité). Si le sortant n'est pas remplacé, les autres colocataires devront augmenter leur quote-part de manière à continuer à verser la totalité du loyer au propriétaire.

La loi n'oblige en aucun cas le propriétaire à diviser le dépôt de garantie perçu entre les colocataires. Lorsque l'un d'eux quitte le logement, il doit donc trouver un arrangement avec ses colocataires pour retrouver ses fonds.

D'autre part, la loi ne prévoit pas non plus d'état des lieux partiel. C'est donc aux colocataires de s'assurer au départ de l'un d'eux que ses parties privées (chambre...) ont bien été remises en état avant de lui restituer sa part du dépôt de garantie, sans quoi c'est contre les colocataires restants que le propriétaire se retournera à la fin du bail. 

L'assurance des colocataires

La loi impose à tous les locataires de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, inondation, vol...). Il sera demandé une attestation d'assurance avant l'entrée dans le logement, puis une attestation chaque année.

Dans le cadre d'une colocation, il est judicieux que tous les colocataires se mettent d'accord sur le choix d'une compagnie d'assurance, ce qui leur permettra peut-être de négocier un tarif intéressant, et surtout, en cas de sinistre, d'éviter les conflits entre compagnies, qui allongeraient le délai d'indemnisation des colocataires.

Certaines compagnies d'assurance peuvent proposer des assurances spécifiques pour les colocataires, n'hésitez pas à les comparer avant d'arrêter votre choix !